Propiedad y Administración de Hoteles

Métodos de propiedad y administración

Muchos establecimientos de hospedaje, especialmente los moteles y bed and breakfast inns, los administran sus propios dueños; pero también es común que un hotel tenga por dueño a una persona o personas y lo administren otras. La relación entre propietario y administrador puede ser de tres tipos principalmente:
· administrado por el mismo dueño
· franquicia
· contrato de administración

Administrado por el mismo dueño
Es la posesión directa de una o más propiedades por una persona o compañía. Los pequeños moteles que pertenecen, y son operados, por un matrimonio o una familia, son ejemplos comunes de este tipo de propiedad. Las propiedades más grandes que pertenecen a una de las principales compañías hoteleras como Marriott o Hilton también caen dentro de esta categoría.
Una cadena es un grupo de hoteles que pertenecen o son administrados por una compañía. En general, tres o más unidades constituyen una cadena, pero las principales cadenas hoteleras tienen de 300 a 5000 propiedades. En la cadena de propietario todos los hoteles pertenecen enteramente a una sola compañía.
Marriot, que pose los hoteles que llevan su marca registrada, es un ejemplo de este tipo de cadena.
En una cadena de copropietarios, la posesión de propiedades individuales es compartida por una compañía hotelera e inversionistas independientes. Los inversionistas financian la construcción de los hoteles y la compañía hotelera (como el Hilton o el Sheraton) los administra.
Statler y Hilton fueron los primeros constructores de hoteles que utilizaron el concepto de cadena.
Desarrollaron sus cadenas mediante la construcción de nuevas propiedades y la adquisición de hoteles existentes.
La cadena de propietario tiene ciertas ventajas competitivas sobre el hotel de propiedad independiente. Por ejemplo, las cadenas hoteleras reciben grandes descuentos en la compra de materiales y provisiones, mediante contratos de compra de volumen. La cadena hotelera también se beneficia de las campañas de publicidad nacionales que los operadores independientes no pueden financiar. También, la cadena reconocida puede generar dinero más fácilmente.
Los consumidores prefieren productos que les son bien conocidos. La cadena más famosa atrae a los viajeros que reconocen y confían en el nombre de la marca.

Franquicia
No todos los hoteles que tienen el mismo nombre pertenecen a una cadena del mismo propietario. Un tipo diferente de cadena − la cadena franquiciada − comprende propiedades que tienen el mismo nombre y diseño, pero pertenecen a diferentes propietarios.
Una franquicia es la autorización que da una compañía, o franquiciante, para utilizar las ideas, métodos y marcas registradas de la compañía de un negocio. Al pagar una cuota, el inversionista privado o franquiciatario puede obtener una licencia de marca registrada planos arquitectónicos, anteproyectos, diseños, capacitación y métodos de operación. El franquiciatario es responsable de financiar la construcción de la propiedad.
El franquiciatario puede ser un individuo, una sociedad, una corporación pequeña o un grupo de inversionistas y debe guiarse por los estándares de calidad y especificaciones de producto establecidos por el franquiciante, pero el franquiciatario es el dueño legal de la empresa.
El contrato de franquicia un contrato entre franquiciante y el franquiciatario, describe las obligaciones de este último. Los manuales de4 operación cubren temas tales como prácticas contables, procedimientos de mantenimiento, ventas y mercadotecnia publicitaria, contratación de personal y capacitación y control de inventario.
El franquiciatario paga una cuota inicial al firmar el contrato de la franquicia. Las cuotas iniciales por franquicia de hoteles fluctúan entre 10.000 y 50.000 dólares. Los franquiciatarios también pagan regalías basadas en el ingreso total del hotel. Por ejemplo, el franquiciatario del Holiday Inn obtiene 800.000 dólares por venta de habitaciones en un mes, debe pagar 32.000 dólares a la Holiday Corporation. El franquiciante puede cargar cuotas adicionales por publicidad, acceso a los sistemas computarizados de reservaciones y otros servicios.
Los estándares de operación son importantes en una organización franquiciataria. El franquiciatario que falla en los estándares de calidad puede perder la franquicia y todos los derechos privilegios que esta conlleva.
Además de los Holiday Inns, otras cadenas que operan con base en franquicias son Days Inn, Ramada Inn, Hilton Inn, Sheraton.

Contrato de administración
Mediante un contrato de administración, el dueño de una propiedad contrata a una compañía administradora de hoteles APRA operar el establecimiento. La compañía administradora debe presentar reportes financieros periódicos a los dueños y cumplir con las políticas referentes a la operación, administración, mantenimiento, contratación de personal y apariencia del hotel.
Los contratos de administración liberan a la extensa cadena de las dificultades de administrar cientos de propiedades en diversas localidades. La empresa administradora local generalmente conoce mejor el mercado, las condiciones económicas, las mejores ubicaciones, los precios de los inmuebles y la escala de sueldos del área.

Organizaciones de referencias
Algunos viajeros confunden a las cadenas con organizaciones de referencia, que es una propiedad
independiente que es miembro de una asociación cooperativa; pertenece a los socios y ellos la operan. La función principal de la asociación es dirigir la publicidad y enviar clientes a las propiedades miembros.
La organización de referencias promete a los viajeros que encontraran ciertos estándares de servicio e higiene en las instalaciones de las propiedades miembro. Al alcanzar estos estándares y pagar derechos anuales a la organización, los dueños de las propiedades se benefician del nombre reconocido de la marca, publicidad nacional o regional, y remisión de clientes desde el sistema central de reservaciones de la asociación.
Best Western es la organización de referencia más grande de USA.
Como las organizaciones de referencias, los representantes de hoteles también operan servicios centrales de reservación a favor de las propiedades independientes. Un representante es una compañía que provee servicios publicitarios y coloca reservaciones en hoteles independientes. El representante recibe una cuota o comisión por cada reservación que coloca. A diferencia de las organizaciones de referencias, los representantes no imponen niveles de calidad a las propiedades participantes. Utell es uno de los principales representantes hoteleros.

Sistemas de reservaciones
Cadenas, franquicias y organizaciones de referencias operan, todas, con un sistema central de reservaciones mediante el cual los clientes pueden reservar espacio en el hotel por teléfono, generalmente sin costo alguno.
La información se almacena en un sistema computarizado.
Por ejemplo, las reservaciones del Holiday Inn se almacenan en el sistema Holidex, que vincula a los establecimientos de la cadena. Cada cadena u organización opera su propio sistema computarizado.
El agente de viajes puede utilizar un CRS perteneciente a una línea aérea para hacer las reservaciones del hotel. Entre los principales sistemas de reservación pertenecientes a líneas aéreas se encuentran Sabre, Apollo, y Worldspanm. El principal sistema de reservaciones es Galileo.
Cuando un agente de viajes coloca una reservación para una cadena importante o para un representante mediante un CRS, la reservación se transmite directamente al propio sistema de reservaciones de la cadena.
Por ejemplo, cuando un agente hace una reservación en el Holiday Inn utilizando el sistema Galileo, que entonces transmite la información al sistema Holidex.
En marzo de 1990, once de las principales cadenas formaron un sistema central de reservaciones llamado Ultraswitch. Este nuevo sistema proporciona un vínculo único entre los sistemas de reservación de los hoteles y los sistemas de las líneas aéreas que utilizan los agentes de viaje.

La función de la propiedad
El dueño de un hotel puede ser un propietario, una sociedad o una corporación. La propiedad es el tipo de negocio más sencillo, pues aquella que pertenece a un individuo. Los pasivos (deudas, impuestos y otras obligaciones) del negocio son los pasivos personales del dueño. Todas las ganancias de la propiedad se consideran el ingreso personal del dueño o propietario.
Una sociedad pertenece conjuntamente a dos o más individuos. Los socios participan cada uno en igual proporción de las ganancias, pasivos y activos (inmuebles, posesiones y otros artículos de valor. Una sociedad limitada es un tipo especial para la sociedad que pertenece conjuntamente a socios generales y a socios limitados. Los socios generales son responsables de administrar el negocio y asumen la responsabilidad de las deudas y pasivos del negocio. Los socios limitados no tienen pasivos pero participan de las ganancias.
Una Corporación pertenece a accionistas quienes son representados por una junta de directores. Los directores asignan funcionarios como presidente, vicepresidente y tesorero para administrar el negocio. A diferencia de la propiedad o la sociedad, se considera que la corporación tiene identidad propia, separada de la de los accionistas. La corporación es responsable de todas las deudas y otros pasivos del negocio. Las ganancias se distribuyen a los accionistas en forma de dividendos.
Sea el hotel una cadena, una franquicia o una propiedad de un dueño independiente, los dueños de la mayoría de los hoteles se organizan en una corporación.
La principal función de los dueños es financiar la construcción del hotel y de operarlo, con la meta de recibir beneficios financieros, por lo general en forma de ganancia.
Una función secundaria de los dueños es proporcionar empleos y otros beneficios a los miembros de la comunidad. Los hoteles son empleadores importantes en todo el mundo, tanto en localidades rurales como urbanas. Los establecimientos de hospedaje son esenciales para el comercio prospero de turismo y también para apoyar a las industrias locales proyectando alojamiento temporal a los vendedores, ejecutivos y otras personas que viajan por negocios. Los centros de negocios y los resorts beneficiaran a la comunidad atrayendo visitantes que dejarán su dinero en restaurantes.

La función de la administración
Ya sea que el hotel lo administre el dueño o el franquiciatario o una compañía administradora, la función primordial es producir ganancias al dueño. Para realizar esta función, la administración debe efectuar las siguientes actividades. :
· plantación a corto y largo plazo
· mantener un servicio de buena calidad
· mantener al máximo la ocupación de las habitaciones por medio de la publicidad, la promoción y el pronóstico preciso de ventas
· mantener comunicación efectiva entre los departamentos del hotel asegurar que el hotel tenga el personal adecuado y que el personal este debidamente capacitado, motivado y supervisado.

Excepto en propiedades independientes muy pequeñas, la administración es responsabilidad de un equipo, encabezado por un director ejecutivo o por un administrador general. Los gerentes de departamento y los supervisores de personal llevan a cabo los planes, metas, políticas y procedimientos del director. En cada aspecto de las operaciones del hotel, las metas administrativas siempre deben tenerlas presentes en primer lugar los empleados.

Administrar la ocupación
Una de las funciones más importantes de la administración es mantener estadísticas relativas a las ventas de las habitaciones y a los costos de operación. La ocupación de habitaciones es una de las estadísticas más importantes. Una manera de medirla es la proporción de habitaciones ocupadas en relación al número total de habitaciones disponibles. Una proporción es una relación entre dos números que pueden expresarse como un porcentaje. Cuando se utiliza una proporción para medir la ocupación de habitaciones, la medida recibe el nombre de porcentaje de ocupación.
Las metas administrativas primordiales son mantener al máximo la ocupación y controlar los costos de operación. Además de llevar estadísticas exactas, la administración debe estar en posibilidad de atraer a los clientes al mantener una imagen de buena calidad y al satisfacer a los huéspedes existentes por medio de un servicio también de buena calidad. El hotel también debe ser capaz de controlar las provisiones, el equipo y los gastos corrientes que exige la operación del hotel.
El instrumento de todas estas funciones, metas y actividades es la palabra calidad. Es responsabilidad de todos los empleados asegurar que cada huésped viva una experiencia de buena calidad durante su estancia en el hotel.